Un T2 qui se libère à La Seyne-sur-Mer ou à Six-Fours-les-Plages, et deux options sur la table : le remettre en location à l’année, ou le passer en courte durée. Les deux ont des partisans convaincus. Plutôt que des avis, voici les chiffres de marché des deux communes, les contraintes réelles de chaque formule, et les cas où l’une est clairement meilleure que l’autre.
Location à l’année : ce que rapporte un T2 à La Seyne et Six-Fours
Les loyers de référence viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par l’État (DHUP / Cerema), calculée sur plusieurs millions d’annonces :
| Commune | Loyer moyen appartement | T2 de 45 m², loyer mensuel indicatif | Sur 12 mois |
|---|---|---|---|
| La Seyne-sur-Mer | 14,8 €/m² | ≈ 665 € | ≈ 8 000 € |
| Six-Fours-les-Plages | 16,6 €/m² | ≈ 750 € | ≈ 9 000 € |
Avantages : un revenu régulier, peu de travail, un locataire qui paie l’électricité et l’eau. Limites : un bail de 3 ans qu’on ne reprend pas quand on veut, un mois de vacance entre deux locataires en moyenne, le risque d’impayé, et un logement que vous ne pouvez plus utiliser vous-même.
Courte durée : ce que montre le marché sur les mêmes communes
Données PriceLabs, octobre 2025 à septembre 2026, prix moyen de la nuit seule, hors frais de ménage, pour un T2 (1 chambre) :
| Commune | Prix moyen / nuit | Août | Novembre | Occupation 12 mois |
|---|---|---|---|---|
| La Seyne-sur-Mer | 79 € | 107 € | ≈ 31 à 40 % | ≈ 52 % |
| Six-Fours-les-Plages | 86 € | 117 € | ≈ 28 à 31 % | ≈ 51 % |
Sur ces bases, le revenu annuel brut moyen d’un T2 relevé par PriceLabs est d’environ 16 100 € à La Seyne-sur-Mer et 18 100 € à Six-Fours-les-Plages (détail commune par commune dans notre guide combien rapporte un Airbnb à Toulon et dans le Var). C’est une moyenne de marché, pas une promesse : un logement mal placé ou mal présenté fait beaucoup moins, un logement bien tenu fait plus.
Et surtout, ce chiffre est brut. Il faut en retirer ce que la location à l’année ne vous coûte pas :
- l’électricité, l’eau, internet et les consommables (produits d’accueil, café, papier), à votre charge toute l’année ;
- le linge et son entretien, l’usure plus rapide du mobilier ;
- la taxe de séjour (reversée, mais à déclarer si vous louez en direct) ;
- votre temps, ou le coût d’une conciergerie si vous déléguez ;
- l’assurance adaptée à la courte durée.
Le ménage, lui, est payé par le voyageur en plus de la nuit : il ne vient pas en déduction de ce chiffre.
La fiscalité, en deux lignes
Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de recettes par an. Un meublé classé (1 à 5 étoiles) garde un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 €. Une location nue à l’année relève du micro-foncier, avec 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers. Autrement dit, à recettes égales, le non classé et la location à l’année sont désormais traités de la même façon ; le classement du logement fait la différence. Les montants exacts dépendent de votre situation : parlez-en à un comptable.
Les cas où la location à l’année est le bon choix
- Le logement est loin de la mer, du centre et des transports : à La Seyne, un T2 en zone résidentielle sans attrait touristique se loue mal en courte durée l’hiver.
- Vous ne voulez aucun suivi de calendrier, aucun contact voyageur, et vous ne comptez pas déléguer.
- La copropriété interdit la location de courte durée, ou le logement est classé F ou G au DPE.
- Vous avez besoin d’un revenu identique chaque mois pour un crédit.
Les cas où la courte durée gagne
- Le logement est aux Sablettes, à Tamaris, à Mar Vivo, au Brusc, à la Coudoulière ou à moins de quinze minutes à pied d’une plage : c’est là que les T2 à 107 € et 117 € la nuit en août se trouvent.
- Vous voulez garder la possibilité d’y séjourner vous-même, ou d’y loger de la famille, sans attendre la fin d’un bail.
- Vous acceptez une saisonnalité marquée : l’hiver à Six-Fours tourne autour de 30 % d’occupation, et c’est le printemps et l’été qui font l’année.
- Vous déléguez l’accueil, le ménage et les prix à quelqu’un qui le fait tous les jours, ou vous avez le temps de le faire vous-même.
Un point souvent oublié : il n’y a pas de bail de 3 ans en courte durée. Si la formule ne vous convient pas, vous remettez le logement à l’année en quelques semaines. L’inverse n’est pas vrai.
Pour aller plus loin
Les chiffres par type de logement, du studio au T4, sont détaillés sur nos pages conciergerie Airbnb à La Seyne-sur-Mer et conciergerie Airbnb à Six-Fours-les-Plages. Pour comparer avec la ville centre, voyez conciergerie Airbnb à Toulon. Avant toute mise en location de courte durée, la déclaration en mairie est obligatoire : la marche à suivre est dans notre guide sur la réglementation du meublé de tourisme dans le Var.
Votre T2 à La Seyne ou Six-Fours : on fait le calcul ensemble
Laissez l’adresse de votre logement et le nombre de chambres : nous vous rappelons sous 24 h avec une première estimation gratuite, quartier par quartier, pour comparer avec un loyer à l’année.
Sources : Carte des loyers 2025 (DHUP / Cerema, ANIL) via habity.fr La Seyne et habity.fr Six-Fours ; PriceLabs Market Research, T2, octobre 2025 à septembre 2026 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (régime micro-BIC des meublés de tourisme). Les chiffres sont des moyennes de marché et ne constituent pas une promesse de résultat.